Rok 2024 przyniósł istotne zmiany w polskim planowaniu przestrzennym. Jak to wpłynęło na prace architektów?

Plan Ogólny – wiążąca wizja rozwoju przestrzeni

Jednym z najbardziej przełomowych elementów tegorocznych reform było wprowadzenie Planu Ogólnego, który zastąpił dotychczasowe studium uwarunkowań. W odróżnieniu od swojego poprzednika, Plan Ogólny ma charakter wiążącego aktu prawa miejscowego, co oznacza, że zarówno miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, jak i decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być z nim zgodne. To fundamentalna zmiana, która zmusza architektów do większej precyzji już na etapie koncepcyjnym. Może wprowadzać inne ograniczenia i regulacje dotyczące m.in. wysokości zabudowy, intensywności użytkowania terenu, a także standardów zagospodarowania przestrzennego niż obowiązujące w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie Plan Ogólny definiuje tzw. strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne i obszary uzupełnienia zabudowy. – Wprowadza to większą przewidywalność, ale jednocześnie ogranicza swobodę interpretacji przepisów i wymaga od architektów ścisłego monitorowania aktualizacji planów, które mają być wprowadzane dynamicznie– komentuje Łucja Noweta, wspólniczka w biurze architektonicznym AP Szczepaniak Sp. z o.o.

Zintegrowane Plany Inwestycyjne – nowe narzędzie dla dużych projektów

Kolejną istotną zmianą jest wprowadzenie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych, nowego narzędzia zastępującego specustawę deweloperską. ZPI mają na celu ułatwienie realizacji dużych inwestycji mieszkaniowych, ale jednocześnie wprowadzają większą odpowiedzialność po stronie inwestorów, zobowiązując ich do zawierania umów urbanistycznych z gminami. Dla architektów oznacza to większe zaangażowanie już na wczesnym etapie inwestycji, nie tylko w kontekście projektowania, ale również współpracy z urbanistami i negocjacji zapisów planistycznych. Wyzwanie stanowi także analiza ryzyk i kosztów wynikających z nowych zobowiązań inwestycyjnych, takich jak finansowanie infrastruktury towarzyszącej czy spełnienie dodatkowych standardów urbanistycznych.

Cyfryzacja planowania dzięki Rejestrowi Urbanistycznemu

Ważnym krokiem ku transparentności jest również wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego, czyli cyfrowej bazy, która gromadzi informacje o obowiązujących planach miejscowych, decyzjach o warunkach zabudowy oraz projektach zmian. Dzięki temu dostęp do danych planistycznych ma być łatwiejszy zarówno dla architektów, jak i inwestorów. – W praktyce narzędzie to skraca czas potrzebny na analizę terenów inwestycyjnych i zwiększa pewność co do możliwości zabudowy. To pozytywny impuls w kierunku cyfryzacji procesów budowlanych, który może znacząco ułatwić codzienną pracę projektantów – dodaje Łucja Noweta.

Nowe zasady decyzji o warunkach zabudowy

Nie można pominąć zmian w zasadach wydawania decyzji o warunkach zabudowy, które znacząco wpływają na sposób planowania inwestycji. Decyzje te będą teraz obowiązywać przez pięć lat, a ich wydanie będzie uzależnione od zgodności z Planem Ogólnym oraz położenia w obszarze uzupełnienia zabudowy. Nowe regulacje wprowadzają również bardziej restrykcyjne wymagania dotyczące sąsiedztwa, co oznacza, że analizowany obszar ograniczono do 200 metrów. W okresie przejściowym, zanim wszystkie gminy dostosują się do nowych zasad, inwestorzy i architekci mogą napotkać trudności w planowaniu długoterminowym, co zwiększa ryzyko związane z realizacją projektów.

Zmiany w zakresie decyzji o Warunkach Zabudowy (WZ) odczuwalne są szczególnie obecnie, w okresie przejściowym. W praktyce inwestorzy muszą podjąć szybsze decyzje dotyczące uzyskania WZ na dotychczasowych zasadach, aby uniknąć potencjalnych komplikacji, które mogą się pojawić po 31 grudnia 2025 roku, np. gdyby gmina nie uchwaliła planu ogólnego w tym terminie, niemieliby możliwości uzyskania WZ. Plan ogólny będzie określał gminne standardy urbanistyczne, w tym dostęp do infrastruktury społecznej (szkoły, tereny zieleni itp.). Działki inwestycyjne będą musiały spełniać te wymagania, co może podnieść koszty inwestycji lub wpłynąć na ograniczenie możliwości zabudowy. Podobnie jak nie uwzględnienie nieruchomości w obszarze uzupełnienia zabudowy.

Jak zmiany wpłyną na architektów?

Zmiany w przepisach mają na celu większą przewidywalność i przejrzystość procesów planistycznych, co w dłuższej perspektywie powinno sprzyjać zrównoważonemu rozwojowi miast. Jednak okres przejściowy budzi obawy i wywołuje pewne zamieszanie na rynku. Architekci muszą dostosować się do nowych realiów, monitorując na bieżąco sytuację planistyczną oraz włączając się w procesy negocjacji i opracowywania dokumentów planistycznych. – Wiele zależy od tego, jak szybko i skutecznie gminy wdrożą nowe przepisy, a także czy dokumenty takie jak Plan Ogólny będą rzeczywiście odpowiadać na potrzeby współczesnych miast – mówi Łucja Noweta.

Transformacja polskiego prawa planistycznego to zarówno wyzwanie, jak i szansa. Z niecierpliwością czekamy na pierwsze wyłożenia planów ogólnych, które mogą się pojawić na dniach, a niektóre miasta, jak np. Kraków, już zapraszają Inwestorów do składania wniosków o ZPI. Przyszłość pokaże, czy reformy te spełnią swoje założenia i staną się impulsem do rozwoju architektury oraz przestrzeni miejskich w Polsce.