Osiedle Dragonów w Olsztynie

mat. prasowe12-11-2021 17:11

Inwestycja znajduje się na terenie zespołu rzeźni miejskiej, pochodzącej z przełomu XIX i XX wieku, położonej w bezpośrednim sąsiedztwie Koszar Dragonów. Otoczenie stanowi zabytkowy cmentarz i baza magazynowa Agencji Mienia Wojskowego, znajdująca się w zespole zabytkowych budynków pokoszarowych. Wcześniej zabytkowe obiekty niszczały i nikt nie spodziewał się, że okolica może się zmienić na korzyść.

Apartamentowiec - w tle budynek dawnych koszar

Położenie inwestycji spowodowało konieczność konsultacji z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków już na etapie decyzji o warunkach zabudowy. Jednocześnie właśnie historia tego terenu oraz sąsiedztwo zabytkowych budynków z czerwonej cegły wpłynęły na kształt całej inwestycji.

Budynek mieszkalny

Czteropiętrowy apartamentowiec to pierwszy w Olsztynie budynek z elewacją obłożoną blachą corten. Koncepcja ta zyskała uznanie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków głównie dzięki rdzawej barwie blachy, „żyjącej” wraz ze zmiennością pór roku. Całość współgra z naturalną czerwienią ceglanych budynków dawnej rzeźni i budynków pokoszarowych.

Bardzo nam miło, że inwestor zechciał obdarzyć nas zaufaniem i to do nas zwrócił się z prośbą o zaprojektowanie budynku mieszkalnego na terenie tak silnie naznaczonym historią. Działka okazała się mieć wiele trudnych współistniejących uwarunkowań, które zdeterminowały lokalizację i architekturę budynku oraz otoczenia. Świadomie zaprojektowaliśmy budynek o współczesnym wyrazie architektonicznym, bez udawania architektury „zabytkowej”, a zastosowanie na elewacji blachy corten pozwoliło na udane współistnienie starego z nowym. Możemy z całą mocą potwierdzić, że istniejąca przestrzeń u zbiegu ulic Wojska Polskiego i Zbigniewa Dąbrowskiego w Olsztynie – dotychczas mocno zaniedbana - zyskała na jakości i czytelności. Bardzo nas cieszy udana realizacja i zgodna współpraca z wykonawcą i inwestorem. Jako architekci życzmy sobie więcej takich wartościowych projektów.
mówi arch. Zbigniew Patalas.

Inwestycja Dragonów - w tle budynek koszar

Lokale usługowe

Przed przygotowaniem projektu architektki Dorota Filipecka i Barbara Danilewicz przeprowadziły skrupulatną analizę architektoniczną, w oparciu o archiwa miejskie, mapy i materiały - również ze zbiorów prywatnych. Rzeźnia na terenie Koszar Dragonów była pierwszym budynkiem przemysłowym w Olsztynie. Została wpisana do ewidencji zabytków, co obligowało inwestora do przeprowadzenia badań konserwatorskich (badania tkanki pod względem nawarstwień, składu pierwotnego, wyglądu) i uwzględnienia ich wyników w projekcie. Należało też zachować elewację bryły i odtworzyć te elementy, które zostały zakryte w toku remontów i przebudów. Finalnie inwestor zdecydował o przeznaczeniu zabudowań dawnej rzeźni na lokale usługowe o charakterze loftów.

Mamy ogromną satysfakcję z tego projektu, głównie dlatego, że jesteśmy mieszkankami Olsztyna i widziałyśmy, jak to miejsce niszczeje. Przez wiele lat stare budynki rzeźni stały puste, były zasiedlane przez bezdomnych, zaśmiecane i częściowo niszczone przez pożary.
mówią architektki.

W skład całego kompleksu wchodziły: hala uboju i stajnia oraz dawna obora. Pomiędzy stajnią a oborą był łącznik – ten element również był wpisany jako zabytkowy, ale po badaniach architektonicznych okazało się, że tylko jego część była historyczna, reszta zaś wtórna. W efekcie został zaprojektowany od nowa. Największym wyzwaniem konserwatorskim okazały się badania architektoniczne na budynku o najprostszej bryle - pierwotnej oborze. Destrukcja ścian była daleko posunięta, wybito w nich wielkie wrota garażowe, ponieważ budynek pełnił w ostatnich czasach funkcję warsztatu samochodowego. Wszelkie wątpliwości co do bryły budynku pozwoliło rozwiać odkrycie oryginalnych elementów drewnianych (chociaż nadpalonych) więźby dachowej na żeliwnych słupach z widocznymi gniazdami po mieczach. Dzięki temu odkryciu można było poszukać na terenie Warmii podobnych obiektów rzeźni, żeby móc zaprojektować zrewitalizowany budynek. W konsekwencji zgromadzone przez architektki materiały posłużyły nie tylko do przygotowania projektu budowlanego, ale także artykułu w Olsztyńskim Roczniku Konserwatorskim („Tom 4, Rok 2018-2019 – „Dziedzictwo przemysłu i techniki”).

Komentarz wykonawcy - olsztyńskiej firmy GN KNIT

Elementy zabytkowe tej inwestycji zostały wykonane w duchu teorii konserwacji (Karta Wenecka, teoria Ruskina), tak aby nie stracić walorów „starości”, a jednocześnie uzyskać efekt rewitalizacji. Udało się zaakcentować elementy stare (oryginalne – m.in. wieszak w hali uboju czy uchwyty do wiązania zwierząt w dawnej oborze), łącząc je z nowymi (np. rustykalna dachówka czy aluminiowe okna). Zrekonstruowane zostały m.in. oryginalna fuga w kształcie półwałka i konstrukcja szachulcowa jednego z budynków (dawnej stajni). W toku prac szczególnej precyzji wymagały zarówno elewacje z cegły na budynkach usługowych, jak i elewacja z blachy typu corten (rdzewiejącej) na budynku mieszkalnym. W tym ostatnim przypadku niezbędna była wysoka precyzja prac przygotowawczych w zakresie podkonstrukcji.

Łącznie na budowie pracowało ponad 50 podwykonawców i kilkudziesięciu pracowników GN KNIT. Wykonawca przygotował ponad 10 projektów wykonawczych. Budowę obsługiwało kilkunastu dostawców.

Mimo skomplikowania budowy, w tym dodatkowych utrudnień wynikających z bliskości zabytkowych obiektów wojskowych, stacji paliw oraz jednej z bardziej ruchliwych ulic Olsztyna, całość prac przebiegała sprawnie. Jesteśmy dumni, że udało się zachować historycznego ducha budynków, bez sztucznego robienia „nowych zabytków".
mówi Filip Borejko, dyrektor zarządzający GN KNIT, bezpośrednio nadzorujący budowę.

Komentarz inwestora

Inwestycja stanowiła naszą pierwszą inwestycję deweloperską. Była ona bardzo skomplikowana zarówno pod względem formalno-prawnym (brak planu zagospodarowania przestrzennego), jak i wykonawczym (koszty przedsięwzięcia). Mimo wszystko zdołaliśmy stworzyć najciekawszą inwestycję ostatnich lat w Olsztynie. To na pewno zaprocentuje pod względem marketingowym, jak i sprzedażowym w planowanych przez nas inwestycjach.
mówi Paweł Lewandowski, Członek Zarządu Spółki Komercja z Olsztyna.

Apartamentowiec - elewacja pokryta blachą corten

Autorzy projektu:

Biuro Architektoniczne arch. Zbigniew Patalas – autor projektu nowego budynku mieszkalnego.
Arch. Dorota Filipecka i arch. Barbara Danilewicz – autorki projektu konserwatorskiego budynków zabytkowych dawnej rzeźni.
Pracownia Projektowa SKEB S.K. Kołtun – autorzy całościowego zagospodarowania terenu, w tym zmiany sposobu użytkowania obiektów zabytkowych na budynki usługowe.

Inwestor: Komercja Sp. z o.o. Sp.K., Olsztyn

Wykonawca: GN KNIT, Olsztyn