Odchodzimy od grodzonych osiedli, ale nie wszędzie. Tak zmieniają się standardy w polskim mieszkalnictwie

Jakich mieszkań szukamy?

Dzięki opublikowanym w raporcie danym z portalu Otodom dowiadujemy się, że latem 2024 r. największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania zlokalizowane w budynkach z lat 2010– 2021, wyszukiwane przez 46% użytkowników. Co ciekawe, jedynie 4% wyszukiwań dotyczyło budynków oddanych po 2021 r.

Najliczniej wyszukiwane są mieszkania mieszczące się na pierwszym i drugim piętrze (odpowiednio 17% i 14%). Jeśli chodzi o liczbę pokoi, najczęściej poszukiwane są mieszkania trzypokojowe (34%), a następnie dwupokojowe (27%). Uwagę zwraca niska popularność kawalerek (6% wyszukiwań).

– Powyższe dane mówią o podstawowych kryteriach wyboru mieszkania, ale dzięki własnym badaniom wiemy też, że do osiągnięcia szczęśliwego domu potrzeba więcej. Są sprawy uniwersalne, jak zieleń i sąsiedzkość, ale również takie, które zależą od indywidualnych potrzeb i preferencji. Interesującym przypadkiem jest np. podejście właścicieli zwierząt domowych. Nasze analizy wskazują, że co czwarty właściciel zwraca uwagę na potrzeby pupila przy wyborze miejsca zamieszkania– dodaje Agata Stachowiak, ekspert nieruchomości w Otodom.

Wśród jakich inwestycji możemy wybierać?

Na potrzeby raportu eksperci ThinkCo przeanalizowali również ponad 1200 deweloperskich inwestycji mieszkaniowych dostępnych w portalu BIG DATA RynekPierwotny.pl. Dzięki temu wiemy, że lokale usługowe w parterach budynków oferuje 40% inwestycji w Polsce, przy czym ich odsetek rośnie wraz ze skalą projektu oraz wielkością miejscowości. W małych inwestycjach lokale usługowe są dostępne w 18% przypadków, a w bardzo dużych – aż w 73%. Różnica jest także zauważalna pomiędzy wsią a dużymi miastami – na terenach wiejskich lokale usługowe znajdują się w 18% projektów, podczas gdy w dużych miastach w 47%.

– Jako odpowiedzialny deweloper segmentu premium tworzymy projekty, które odgrywają kluczową rolę w kształtowaniu nowoczesnej przestrzeni miejskiej. Redefiniujemy życie w mieście, oferując mieszkańcom przestrzenie sprzyjające integracji społecznej i wzbogacające lokalną architekturę. Nasze inwestycje, pozostając bezpiecznymi i gwarantując prywatność, nie są odgrodzone od reszty miasta – wręcz przeciwnie, stają się jego naturalnym przedłużeniem – komentuje Rafał Kula, Prezes i Współzałożyciel NOHO Investment.

Grodzone osiedla – im większe miasto, tym mniej

Wiele kontrowersji w Polsce wzbudza grodzenie osiedli mieszkaniowych – można tak nazwać cztery na dziesięć analizowanych inwestycji. Stanowią większość na terenach wiejskich (56% projektów), następnie ich odsetek maleje wraz ze wzrostem wielkości miejscowości, spadając do 38% w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców. Duże i bardzo duże inwestycje w największych polskich miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk, charakteryzują się jeszcze mniejszym udziałem osiedli grodzonych – na poziomie 30%.

– W mniejszych miejscowościach otaczanie inwestycji płotami to nadal popularna praktyka, ale projekty takie jak nasz pokazują, że nie musi tak być. Realizujemy zasady nowego urbanizmu, promując tworzenie zwartej, funkcjonalnej zabudowy, która sprzyja pieszym i rowerzystom. Mieszkańcy mogą cieszyć się bliskością wszystkich niezbędnych usług, co minimalizuje potrzebę długich dojazdów– dodaje Robert Jacek Moritz, Prezes Zarządu w Miasteczku Siewierz Jeziorna.

Wewnętrzne udogodnienia nie dla wszystkich

Jak czytamy w raporcie, zewnętrzna infrastruktura sportowa jest bezpośrednio związana z obecnością terenów zielonych i wielkością inwestycji. W przypadku małych projektów (do 50 mieszkań) siłownie plenerowe pojawiają się w 4% przypadków, natomiast w bardzo dużych inwestycjach – w 19%. Podobnie wygląda sytuacja z boiskami: od 3% w małych inwestycjach, do 13% w bardzo dużych. Z kolei wewnętrzne udogodnienia sportowe, takie jak siłownie czy sale fitness, są najpopularniejsze w inwestycjach średniej wielkości. Siłownie posiada 8% małych inwestycji, 11% średnich, 14% dużych i 10% bardzo dużych. Podobne trendy obserwujemy w przypadku saun oraz basenów.

– Większa popularność tych udogodnień w średnich i dużych inwestycjach wynika ze względów ekonomicznych – wysokie koszty instalacji i utrzymania infrastruktury dzielone są na większą liczbę użytkowników. Jednocześnie udogodnienia tego typu są częściej spotykane w projektach premium, które rzadko obejmują bardzo duże osiedla, ze względu na specyfikę tego segmentu rynku – wyjaśnia Mateusz Ostrowski, Wiceprezes Zarządu w Integrum Management

Dobre sąsiedztwo, czyli jakie?

Autorzy raportu wskazują cztery kluczowe filary definiujące dobre sąsiedztwo: prosąsiedzkie podejście, integrację z tkanką miejską, zrównoważony rozwój oraz otwartość na technologie. Dobre sąsiedztwo wspiera mieszkańców w budowaniu trwałych relacji i zapewnia warunki do osiągnięcia wysokiej jakości życia.

– Oczekiwania klientów się zaostrzają i są dodatkowo motywowane rosnącymi cenami nieruchomości. Widzimy wyraźnie, że współczesne polskie osiedla nie chcą przytłaczać. Najwięcej jest budynków do czterech-pięciu kondygnacji, a zieleń urządzoną lub prywatne ogródki znajdziemy w ok. 80% inwestycji w miastach i w prawie 90% na terenach wiejskich – komentuje Radosław Bieliński, Manager ds. Komunikacji i Marketingu / Sektor B2B w BIG DATA RynekPierwotny.pl.

Eksperci ThinkCo również zwracają uwagę na ewoluujący charakter polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych, dostrzegając wiele pozytywnych z punktu widzenia mieszkańców zmian. Jednocześnie krytycznie odnoszą się do nadużywania terminologii związanej z tworzeniem miejsc zrównoważonych społecznie i środowiskowo.

– Wokół nas pojawiają się nowe udogodnienia, miejsca parkingowe coraz rzadziej szczelnie wypełniają podwórka, a bardziej przemyślane stawianie ogrodzeń ułatwia poruszanie się po sąsiedztwach. Zmiany są dość szybkie, ale jeszcze szybciej działa marketing, gdzie w ostatnich latach rozgościły się hasła o kompaktowych miastach i ekologiczności. Muszą stać się rzeczywistością, by spełnić oczekiwania coraz bardziej świadomych i wyczulonych na nieprawdę klientów – dodaje Dominik Różewicz, Lead Analyst w ThinkCo.

---

Publikacja została opracowana przez zespół ThinkCo. Partnerami strategicznymi opracowania są NOHO Investment, Otodom, Integrum Management oraz Miasteczko Siewierz Jeziorna. Raport jest dostępny do pobrania TUTAJ.