Mieszkanie jest jak jedzenie: zrobione samemu albo drogie [WYWIAD]

Organizatorzy wykładu amerykańskiego prof. Hansa Neisa w Warszawie porównali budowanie mieszkania do przygotowania jedzenia. Nic w tym dziwnego, schronienia potrzebujemy codziennie, podobnie jak posiłku:

Mieszkanie jak dobre domowe jedzenie

"Najlepszy sposób, aby przygotować dobre jedzenie, to włożyć w nie serce. Jest dla nas intuicyjne, że jedzenie na mieście jest i droższe i gorsze. Nie wiemy, co naprawdę jemy. Złe skutki mogą się ujawnić po dłuższym czasie. Aby uzyskać jakość porównywalną z jedzeniem przygotowanym w domu, trzeba udać się do ekskluzywnej restauracji. A jak jest z budownictwem mieszkaniowym? Tu właściwie do dyspozycji mamy tylko dwie opcje: odpowiednik fast foodów – mieszkania o niskiej jakości, które wciąż są bardzo drogie oraz apartamentowce – odpowiedniki ekskluzywnej restauracji. A co z najlepszą opcją: dobrego, taniego jedzenia domowego? Na czym miałoby polegać takie rozwiązanie w budownictwie? Przecież nikt dzisiaj nie wyobraża sobie, że własnoręcznie wybuduje dla siebie mieszkanie!" - czytamy w zapowiedzi wykładu.

Prof. Hans Joachim Neis (University of California, Berkeley) jest długoletnim współpracownikiem Christophera Alexandra, jednego z najbardziej uznanych architektów na świecie. Motywem przewodnim ich wszystkich wspólnych projektów i książek jest przestrzeń, która żyje. Ale co to znaczy we współczesnej Polsce? Pytamy Joannę Erbel, współorganizatorkę wizyty prof. Neisa w Polsce, prezeskę Fundacji Blisko, zajmującej się polityką mieszkaniową. Posłuchajcie dwugłosu i połączenia obu perspektyw na kwestie polityki mieszkaniowej.

Prof. Hans Joachim Neis: Usiądźmy przy oknie… Lubię przy oknie - to kontakt ze światem. (siadamy)

Jest Pan specjalistą od budowania i mieszkania po ludzku. Gdzie Pan mieszka?

Na wzgórzach w Berkeley, w Kalifornii. To piękne miejsce, uwielbia je też moja żona. Ale wykładam w Oregonie, gdzie pomieszkuję w lokum wynajętym przez uczelnię. A we Frankfurcie mam mieszkanie po matce, tam też czuję się, jak w domu.

Co to znaczy?

Sprawa rozbija się o emocje. Czujemy się u siebie w miejscach, z którymi łączą nas silne wspomnienia. Ważne lata dojrzewania spędziłem we Frankfurcie, a w Berkeley studiowałem i przeżyłem fascynujące przygody intelektualne. I to w tych miejscach czuję się jak w domu.

Czy warto samemu budować swój dom? Dziś wystarczy zadzwonić do dewelopera…

Oczywiście można kupić całkowicie wykończony apartament. Ale to rozwiązanie dla bogatych, którzy stanowią niewielki procent społeczeństwa. A całej reszty z nas na to nie stać. Deweloperzy to zresztą nowość, oby nie przetrwali! Kiedy studiowałem, nikt o nich nie słyszał. Wcześniej to sam klient był deweloperem, bo budował dla siebie. Dzisiaj to deweloper buduje dla innych, ale najbardziej interesuje go 10 % marży, którą dostanie… Ten układ zupełnie zmienia układ sił w całym procesie.

Jak doszliśmy do tego punktu?

Kiedy w latach 50-tych i 60-tych pojawiły się ogromne aleje, nie budowano ich już dla ludzi, ale dla aut. I w tym kierunku poszedł rozwój miast… Nie wyszło to nam na dobre. Jeśli chcemy mieszkać i żyć w mieście na ludzką skalę, to musimy o to walczyć. Przykład przeskalowania: w Warszawie nocuję w hotelu Novotel w centrum miasta. Mam widok z okna na Pałac Kultury - toż to istne MONSTRUM! Nie jest to przestrzeń dla ludzi… Ale Pałacu nie można zburzyć, bo to “prezent od Stalina”… (śmiech).

Co jeszcze zdumiało Pana w Polsce?

Paląca potrzeba mieszkań, o której mówi mi wielu młodych ludzi - widać, że ich to boli.

Jakie modele budownictwa mieszkaniowego mogą się dla nich sprawdzić?

Wraz z moim partnerem zawodowym, architektem Christopherem Alexandrem, przez lata sprawdzaliśmy różne rozwiązania. Niektóre działają w krajach rozwijających się, jak np. w Meksyku, choć w Stanach odrzucono by je na dzień dobry jako przejaw zgniłego komunizmu!

Na czym polegają?

W Meksyku rodziny angażują się bezpośrednio w budowanie domu. Biorą niewielką pożyczkę od rządu, rzędu ok. 3 tysięcy dolarów, dzięki czemu są w stanie ją w ogóle spłacić. To rozwiązanie dobre dla krajów, gdzie jest wysokie bezrobocie (w Polsce to ponoć 20% młodych ludzi. To bardzo dużo!). Ale czy takie rozwiązanie zadziałałoby w Polsce? To kraj rozwinięty. Trzeba zastanowić się, jaka formuła będzie tu akceptowana przez ludzi.

A jakie rozwiązania obserwuje Pan w USA, gdzie Pan na co dzień wykłada?

USA to czysty kapitalizm! Amerykanie są jednak dumni z tego, że wszystko jest prywatne, a już mieszkania przede wszystkim. Rząd w ogóle nie odpowiada za mieszkaniówkę, a nawet za bezdomnych. W USA jest ich aż 600 tysięcy! To miasta i prywatni donatorzy ich wspierają - nie ma tu kultury wsparcia, jak w Europie. I zapewne wydaje się to szalone z perspektywy europejskiej, ale z drugiej strony ten system tworzy silne jednostki. Dopóki się nie załamią…

Czy światowy kryzys finansowy, który bardzo wiele osób doprowadził do utraty kupionych na kredyt domów, coś zmienił?

Ja też straciłem wtedy pieniądze, wszyscy stracili… Ale ci sami ludzie kupują teraz kolejne domy, też na kredyt. Każdy chce mieć własne klucze.

Ilu par własnych kluczy brakuje w Polsce?

Joanna Erbel: Brakuje trzech milionów mieszkań, zresztą dlatego ta liczba pojawia się w kolejnych obietnicach wyborczych. Ale nikt nie pyta, jakie mają być te mieszkania, dla kogo, za ile? Okazuje się, że samo mieszkanie jest dobrem tak deficytowym, że nic innego się już chyba nie liczy… Wiele osób, również młodych, wzięło kredyty tzw. życiowe - na 30 lat! To kredyty na mieszkania substandardowe - położone na obrzeżach miasta, wybudowane na źle zaprojektowanych osiedlach wyłożonych kostką Bauma, gdzie całą przestrzeń publiczną wypełniają samochody…

Jak to zmienić?

Tak było przez lata. Ale w ramach projektu “Mieszkania 2030” pojawiły się inicjatywy takie, jak m.in kamienica międzypokoleniowa, gdzie świadomie zakłada się przekrój społeczny. Pod jednym dachem mają zamieszkać osoby starsze, rodziny z dziećmi i single, dzięki czemu odbywa się naturalna rotacja mieszkańców. Tak jest zresztą w kamienicach na warszawskim Mokotowie i Żoliborzu. Zaczęto również łączyć planowanie przestrzeni publicznej z mieszkaniówką, ale też pojawiają się projekty takie, jak “Mieszkanie plus”.

Na czym on polega?

Hans Neis: To ogólnokrajowy projekt rządowy obejmujący aż 70 miast w Polsce! Projektów na taką skalę po prostu nie ma! Finansuje go polski rząd, a jego celem jest wybudowanie niedrogich mieszkań na wynajem, z opcją dojścia do własności. Odpowiada za niego spółka BGK Nieruchomości S.A. Jesteśmy teraz skupieni na zdobywaniu siły roboczej i obmyślaniu tego, jak sprawić, by ta wielka machina ruszyła…

Joanna Erbel: W ramach programu ma powstać 2,7 mln mieszkań. Koszt budowy mieszkań w ramach tego projektu ma się zamykać w 2 tys. zł netto za mkw. Tymczasem na wolnym rynku przeciętna cena to 3,5 tys. netto za mkw. W przypadku wynajmu ma obowiązywać stawka 20 zł za wynajem mkw. To jak kredyt, tylko bez płacenia bankowi drugie tyle, co za mieszkanie. A po 30 latach można to mieszkanie dostać na własność. Docelowo chodzi zaś o zrównoważony rozwój, o wysoką jakość życia, a nie tylko o to, by mieć mieszkanie. To jest ogromne wyzwanie w Polsce, gdzie całe pokolenia żyły w fatalnie zaprojektowanych wnętrzach, kupionych za prywatne pieniądze. Opcja konserwatywna oponuje, że trzeba mieć coś na własność, by to szanować. Ale pokolenie “millenialsów” nie ma już potrzeby posiadania, wypiera ją potrzeba wolności i mobilności. Jeżeli dostanę dobrą pracę w innym mieście, to wyjadę. Chcę być wolny od nieruchomości i kredytu.

A jeżeli pojawi się potrzeba stabilizacji?

Wynajem też może być stabilny i długofalowy.

Dla kogo jest “Mieszkanie plus”?

Jego przeciętni beneficjenci to przedstawiciele średnio zamożnej klasy średniej, na przykład pielęgniarka i nauczyciel. Docelowe kryteria przyjęcia do programu będą ustalane z samorządami, ale skierowany jest on do rodzin.

Jakie są minusy tego programu?

To najlepszy model od czasów transformacji. Minusem jest dla mnie to, że można dojść do własności. Wolałabym wybierać kolejne mieszkania pod najem, w zależności od zmieniającej się sytuacji życiowej. Takie mieszkanie mogłabym również wynająć w innym mieście, gdybym chciała wyjechać.

Dlaczego większość osób kupuje M2?

Bo mogą wziąć na nie kredyt, nawet jeśli potrzebują większego mieszkania. Bardzo ciekawe analizy przytacza Konstancja Święcicka*, która mówi o karierze mieszkaniowej: myśląc o mieszkaniu, często zapominamy, że to nasz wiek warunkuje potrzeby mieszkaniowe. Po opuszczeniu domu rodzinnego na ogół mieszkamy ze znajomymi, potem w kawalerkach, następnie wynajmujemy M2 z partnerem. Jeżeli związek się stabilizuje, choć nie zawsze formalizuje, to bierzemy wspólny kredyt na mieszkanie...

…który często łączy bardziej, niż ślub.

Tak. Potem pojawia się dziecko, często drugie i okazuje się, że brakuje miejsca. Rodzina wynajmuje więc swoje dotychczasowe mieszkanie, aby przenieść się do większego, też wynajmowanego.

Jak nie wpaść w ten labirynt wynajmów?

Potrzebujemy mieszkań różnej wielkości, by móc przejść przez wszystkie etapy życia mając odpowiednie metraże. Chyba, że znajdziemy tzw. mieszkanie mieszane, gdzie można postawić ściankę działową i stworzyć dwie małe sypialnie dla dzieci, zachowując sypialnię dla rodziców. W debacie o mieszkaniówce zaczęliśmy rozmawiać o jakości mieszkań i chcemy mieć wpływ na coś więcej niż lokalizacja. Jak podkreśla prof. Neis, warto mieć wpływ na cały proces projektowania, ale równie ważne jest to, by żyć w różnorodnej przestrzeni. Powstały badania wskazujące, że monotonna architektura powoduje depresję.**

Są jakieś przykłady?

Zależy nam, by nie powielić błędów Europy Zachodniej, gdzie zbudowano monolityczne molochy socjalne, które są kompletnie anonimowe.Punktem odniesienia dla nas są, niestety zgentryfikowane, osiedla Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowe (WSM). To dobrze zaprojektowane bloki w różniących się od siebie koloniach, dopasowanych do grup mieszkańców, np. dom dla seniorów. Tak się w Polsce projektowało w ramach spółdzielni!

W Polsce mamy zresztą silną tradycję spółdzielczości.

My do niej tylko wracamy. Obecny konkurs dla architektów w ramach “Mieszkania plus” również odwołuje się do tradycji WSM. Obejmuje budowę mieszkań prefabrykowanych, w których gotowe elementy składowe są dostarczane do mieszkań. Sprawia to, że są tańsze i bardziej efektywne energetycznie niż gdyby produkowano je na miejscu. A te mieszkania wcale nie muszą być takie same.

Mamy jakieś przykłady?

Punktem odniesienia są również wzorce brytyjskie, gdzie tzw. miks społeczny jest bardzo popularny. Badania *** pokazują, że miks społeczny nie generuje dodatkowych konfliktów, ale nie wpływa też w pozytywny sposób na biedniejsze rodziny - jeżeli dziecko jest z rodziny uboższej, to jakość jego życia nie polepsza się, jeżeli koleguje się z zamożniejszą koleżanką.

Co jest najważniejsze?

Przestrzeń wspólna. Może być wertykalna - w obrębie budynku, np. salon czy kuchnia wspólna lub horyzontalna - w obrębie sąsiedztwa, np. tania klubokawiarnia, dom sąsiedzki lub dobrze zaprojektowana przestrzeń publiczna - park, skwerek, ulica z uspokojonym ruchem. Wtedy ludzie się znają, wspierają i mniej się siebie obawiają. Silne, wspierające się społeczności przeciwdziałają indywiduacji. Wymuszają ją przez źle zaprojektowane osiedla w miastach, które nie są wystarczająco policentryczne i zobowiązują do wypraw do centrum. Oddala nas też od siebie nadmiar pracy, wymuszony koniecznością opłacenia prywatnego żłobka i przedszkola dla dziecka. Tymczasem najzdrowsza jest różnorodność i wymiana - mniej i bardziej zamożni, starsi, młodsi.

Gdzie jeszcze stosuje się ją świadomie?

W Szwajcarii jest już program mieszkaniowy, który rekrutuje do budynku np. 30% seniorów. Rekrutacja kończy się, gdy osiąga się ten próg.

Brzmi trochę jak inżynieria społeczna.

Być może. Ale nowe osiedla, jak Miasteczko Wilanów, czy osiedla na Białołęce są wypełnione parami z dziećmi. Dzieci najpierw wszystkie są w żłobkach, potem w przedszkolach i szkołach, a na koniec się wyprowadzą. To mieszkania własnościowe na kredyt, więc starzy już rodzice pewnie w nich zostaną…

Z czego wynika powstawanie monolitów tego typu?

Jest efektem braku polityki mieszkaniowej, ale i pokłosiem konkretnych programów, jak “Rodzina na swoim” czy “Mieszkanie dla młodych”, który za sprawą rządowych dopłat wymuszał kupowanie mieszkań na obrzeżach, bo było tanio. Przyzwyczailiśmy się mieszkać w drogiej, źle zaprojektowanej przestrzeni, na którą nie mamy wpływu. Największa bariera to ta psychologiczna.

Na czym najbardziej Wam zależy?

Chcemy uzupełnić program o ludzki wymiar. Jak będą się czuć ludzie mieszkający w danym miejscu? Czy dana przestrzeń będzie ich stresować, czy wręcz odwrotnie? Czy będą mieli miejsce na spotkania z sąsiadami? Czy w ogóle będą mieli sąsiadów? I po co w ogóle ta partycypacja? Pociąga za sobą koszty, ale procesy partycypacyjne budują społeczność jeszcze zanim ludzie się wprowadzą. A społeczność daje bezpieczeństwo, ludzie są szczęśliwi, bo znają się nawzajem i mogą sobie pomagać, to istotne zwłaszcza w kontekście starzejącego się polskiego społeczeństwa.

Jakie jeszcze modele polecasz?

Modele kooperatywnego, wspólnego budowania domów, z opcją co-housingu lub bez.

Przypomnijmy, co-housing to wspólnota mieszkaniowa, która pomimo wysokiej integracji sąsiedzkiej zapewnia równowagę pomiędzy intymnością przestrzeni mieszkania, a powszechną dostępnością strefy wspólnotowej. Wspólnota tego typu składa się z prywatnych mieszkań i ogólnodostępnych przestrzeni.

Element co-housingu wprowadza poczucie wspólnotowości - to nie tylko wspólny biznes, ale też budowanie wspólnego życia. Skrzykujesz się z innymi, budujecie razem swoje domy zamiast zatrudniać dewelopera. Taki projekt powstaje w Nowych Żarnikach lub w Konstancinie, stworzony zresztą przez wspólnotę religijną.

Czy można też budować w kooperatywie, bez opcji co-housingu?

Tak, każdy może po prostu budować swój dom, ale buduje się je wspólnie. Dla banków to model obciążony ryzykiem, więc nadal szuka się na nie rozwiązań prawnych. Kooperatywy są na razie zakładane jako spółki celowe.

Jaki byłby idealny model dla Ciebie?

Obecnie funkcjonuję w modelu: dobrze zaprojektowana przestrzeń publiczna z lokalnym centrum - kawiarnią. Ale gdybym nie miała żadnych ograniczeń, wybrałabym budynek projektowany od początku z mieszkańcami, z perspektywą starzenia się.

W ramach programu „Mieszkanie Plus” ruszył konkurs dla architektów!

BGK Nieruchomości czeka na innowacyjne pomysły konstrukcyjne i nowatorskie rozwiązania technologiczne, które zapewnią wysoką jakość budynków przy stosunkowo niskim koszcie budowy. Prace finalistów mają szansę na wdrożenie w ramach realizowanego przez spółkę programu „Mieszkanie Plus”. Modelowe domy powinny być przyjazne lokalnej społeczności i rodzinie, a koszt ich budowy nie powinien przekroczyć 2 tys. zł netto za mkw.

ZOBACZ ZDJĘCIA >>>

Więcej:

www.bgk.pl, mieszkania2030.um.warszawa.pl, fundacjablisko.pl

* Konstancja Święcicka o “karierze mieszkaniowej”

 ** o depresji w monotonnej architekturze: Magazyn Miasta #15 "Zdrowie psychiczne" http://publica.pl/produkt/zdrowiepsychiczne

*** raport o “miksie społecznym”