Jak sprzedać dziurę w ziemi? Deweloperskie grzechy i grzeszki

Czego unikać kupując dziurę w ziemi? 10 deweloperskich pułapek, o których warto wiedzieć

Na początku są bajkowe wizualizacje, dużo zieleni i piękny widok z okna. Gdy mieszkania sprzedaje się na etapie dziury w ziemi wszystko może się zdarzyć.  Oto 10 deweloperskich tricków i pułapek, których warto uniknąć.

Deweloperskie grzechy i grzeszki: 1. Umowa

Przedmieścia polskich miast to często gigantyczne place budowy. Nowe osiedla powstające jak grzyby po deszczu na wizualizacjach wyglądają imponująco, elegancko i zawsze świeci nad nimi słońce. W rzeczywistości jest już znacznie gorzej. Ciasne i niefunkcjonalne mieszkania w blokach ustawionych tak gęsto, że można dokładnie obserwować naszych sąsiadów.

Rynek wtórny, który oferuje mieszkania, które już funkcjonują od lat, jest łatwiejszy - widzimy gotowe mieszkanie, otoczenie bloku i możemy zasięgnąć opinii okolicznych mieszkańców. Rynek pierwotny to zazwyczaj nasza decyzja na etapie dziury w ziemi. Oglądamy komputerowe wizualizacje i pochylamy się nad planami poszczególnych mieszkań. Umowę i plany całego osiedla często traktujemy nieco po macoszemu i nie wczytujemy się w zawiłe paragrafy.

To pierwszy nasz błąd. W rzeczywistości bowiem dostaniemy to, co jest w umowie, a nie to, co widzimy na wielkim bilbordzie przed salonem sprzedaży. A jest na co uważać. Przeprowadzona w 2014 roku przez Prezesa UOKiK kontrola wzorców umów stosowanych przez deweloperów wykazała, że na 93 skontrolowane firmy, tylko w przypadku czterech nie stwierdzono żadnych uchybień. W pozostałych brakowało niezbędnych elementów umowy deweloperskiej, zawarte były niedozwolone klauzule czy niepełne prospekty informacyjne, w których deweloper jest zobowiązany poinformować nas np. o planowanych w pobliżu inwestycjach. Pamiętajmy - dostaniemy to, co zapisano w umowie i w dokumentacji budowlanej. Wielkie drzewa widoczne na wizualizacji nie wyrosną na trawniku przed naszym domem, jeśli pół metra pod ziemią zaplanowano podziemny parking.

Ulice na nowych osiedlach często do spacerów nie zachęcają - Piaseczno, ulica Strusia, fot. Google Street View

Deweloperskie grzechy i grzeszki: 2. Plany na przyszłość

We wspomnianym prospekcie, który powinien być udostępniony każdemu potencjalnemu kupującemu, wśród wielu istotnych informacji powinna być m.in. lista planowanych inwestycji w promieniu jednego kilometra od naszego mieszkania. Często jednak takiej listy brakuje, lub (świadomie bądź nie) nie jest ona kompletna. Warto poświęcić trochę czasu na samodzielne poszukanie informacji. Najlepiej, jeśli okolica naszego nowego lokum będzie posiadała uchwalony miejscowy plan zagospodarowania, dostępny w każdym urzędzie miasta czy gminy.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - jeden z podstawowych dokumentów z jakimi trzeba się zapoznać przed zakupem mieszkania. Na zdjęciu fragment MPZP Mińska Mazowieckiego

W dokumencie tym zapisane są informacje na temat tego, jakie inwestycje będą mogły być prowadzone w okolicy - nawet jeśli nie są jeszcze planowane. Obszerne balkony od południowej strony - marzenie, ale nie wtedy, gdy wychodzą na planowaną trasę szybkiego ruchu, na którą jest rezerwa terenu kilka metrów przed naszym blokiem. Deweloper informuje, że to cicha i spokojna okolica? Nie do końca - jeśli po drugiej stronie drogi będzie można budować zakłady przemysłowe. Uczciwy deweloper oczywiście nam to powie, ale czy na pewno powinniśmy liczyć jedynie na jego uczciwość? Takie "kłopotliwe" działki po prostu są tańsze, a to oznacza większy zysk dla dewelopera, jeśli uda mu się nieświadomym klientom sprzedać mieszkania w normalnej cenie.

ZOBACZ TEŻ INNE BUDYNKI Z FINAŁOWEJ 10  KONKURSU NA MAKABRYŁĘ 2016 >>>

Deweloperskie grzechy i grzeszki: 3. Tablica Mendelejewa

Przyszłość jest oczywiście niezwykle ważna, ale okazuje się, że w budownictwie mieszkalnym równie ważna jest przeszłość. I nie chodzi o to, co lubią podkreślać deweloperzy: bogatą historię, czy estymę, jaką cieszy się dana lokalizacja. Coraz większe ceny nieruchomości i coraz gęściej zabudowane miasta sprawiają, że deweloperzy śmiało zaczynają sięgać po tereny, które niegdyś pełniły funkcje przemysłowe.

Myślisz lofty - fajna sprawa! Jasne, lofty to bardzo modne i bardzo lubiane ostatnio rozwiązanie. Gorzej jednak, jeśli w fabryce, której budynek jest adaptowany, używano chemii, która może być szkodliwa dla naszego zdrowia. Takie substancje mogą się uwalniać ze starych murów jeszcze przez długi czas, a te, które wsiąkły do gruntu, mogły doprowadzić do jego skażenia i każde nasze wyjście na "zdrowy spacer" może okazać się tak naprawdę podtruwaniem. 

W skrajnych przypadkach może być niezbędna całkowita wymiana gruntu pod przyszłe osiedle. Oczywiście, jeśli ktoś najpierw ten grunt zbada.

Deweloperskie grzechy i grzeszki: 4. Widok na zupę sąsiada

Rodzący się modernizm, którego wynalazkiem był blok, zakładał, że nowe budownictwo będzie zapewniało mieszkańcom dostęp do światła i świeżego powietrza, a same budynki miały być okrętami płynącymi w morzu zieleni.

Kapitalizm szybko jednak zweryfikował te plany. Jeśli na jednej działce można zmieścić dwa bloki zamiast jednego, to dla dewelopera czysty zysk. Mało kto przejmuje się tym, jak na danym osiedlu będzie się mieszkało, najważniejsza bywa łączna powierzchnia nowych mieszkań - każdy dodatkowy metr, to większy zysk z inwestycji.

A żeby mieszkań zmieściło się jak najwięcej, bloki często stawiane są w minimalnych odległościach, a aby zaoszczędzić na projekcie, bloki są identyczne. Pomijając kwestie estetyczne, skutek jest taki, że przez okna możemy na żywo obserwować, co dziś na obiad mają nasi sąsiedzi z przeciwka. A jeśli my mamy podgląd na sąsiada, to on zapewne ma też podgląd na nas. Witamy w społecznym Big Brotherze!

okna i balkony pod nadwieszoną częścią budynku - tu nigdy nie będzie światła, fot. Google Street View

W środowisku architektonicznym znana jest też anegdotka o deweloperze, który sprzedawał szeregowe domy z widokiem na jezioro. Problem w tym, że po sprzedaży pierwszego etapu rozpoczął zaraz budowę kolejnego, tuż przed oknami pierwszego. Drugi rząd domów oczywiście znów sprzedawany był jako domy z widokiem na jezioro. Sytuacja powtarzała się do momentu, aż faktycznie kolejne etapy doszły na sam brzeg jeziora. Jeśli więc kupujemy mieszkanie z widokiem na ładny zielony plac, sprawdźmy czy to miejski park, czy prywatna działka, na której za chwilę może nam stanąć budynek-kolos.

Deweloperskie grzechy i grzeszki: 5. Czy to w ogóle jest mieszkanie?

W Polsce w 2016 wybudowano według Głównego Urzędu Statystycznego łącznie 162 727 mieszkań. 48 procent z nich to mieszkania budowane indywidualnie. Podobna liczba to inwestycje deweloperskie (48,2 proc.). Pozostałe inwestycje mieszkaniowe przy tych dwóch gigantach wypadają naprawdę skromnie. W tym samym roku spółdzielnie oddały do użytku jedynie 1750 mieszkań. Zaś pozostali inwestorzy (budownictwo komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe) - 3382 mieszkania. Jeśli więc marzy nam się nowe mieszkanie i nie chcemy go samodzielnie budować, to praktycznie jesteśmy skazani na inwestycje deweloperskie.

Choć wyglądają podobnie - aparthotele to zgodnie z prawem budynki usługowe, znajdujące się wewnątrz lokale nie muszą więc spełniać norm dla mieszkań. fot. Błonia Park

No właśnie, mieszkanie. Rzadko kiedy taką nazwą posługują się firmy deweloperskie. Częściej to będzie wymarzone lokum czy luksusowy apartament, nawet jeśli będzie on miał wielkość typowej kawalerki. Ale te nazwy to nie tylko zadęcie i pozorny blichtr, ale czasem także sposób na ominięcie prawa. Jeżeli widzimy budynek, który jest nazywany modnym ostatnio aparthotelem, w efekcie nie kupujemy mieszkania, tylko udziały i prawo do apartamentu hotelowego przeznaczonego na przedłużony pobyt. W rzeczywistości lokale te pełnią zazwyczaj jednak funkcje typowych mieszkań. Ale nimi nie są, więc nie muszą spełniać norm dla budynków mieszkalnych, które są znacznie ostrzejsze niż dla budynków usługowych jakimi są aparthotele. Większy hałas, okna na ruchliwą ulicę, mniejsze szerokości pomieszczeń - tu wolno deweloperom znacznie więcej.

Deweloperskie grzechy i grzeszki: 6. Większe, nie znaczy lepsze

Od jakiegoś czasu w polskim prawodawstwie toczy się też dyskusja na temat norm dotyczących minimalnej wielkości mieszkania i szerokości pomieszczeń. Pamiętamy odwrotne normatywy z poprzedniego systemu, które narzucały maksymalną wielkość mieszkań. Poza tym nie lubimy ograniczeń. Ale czy rzeczywiście jest się na co obrażać?

Normy zapewniające minimum pozwalają np. uniknąć sytuacji, w której w sypialni nie zmieści się łóżko, a w łazience, ze względu na zbyt małą powierzchnię, będą musiały cały czas być otwarte drzwi, abyśmy w czasie kąpieli nie udusili się z braku świeżego powietrza. 

Aby obejść normy, deweloperzy uciekają się do takich pomysłów jak wspomniane aparthotele - tu takich norm już nie ma.

Paradoksalnie jednak nie metraż ma znaczenie, a rozkład mieszkania. Co z tego, że przy kuchni będziemy mieli spiżarnię o wymiarach 70 cm i długą na dwa metry - jedyne, co w niej zmieścimy, to niewielkie półki na końcu długiego, niewygodnego korytarza. Ściany pod skosem nie ułatwiają ustawienia mebli, a słupy wewnątrz pokoi mogą skutecznie uniemożliwić ich funkcjonalne rozplanowanie. Wielu deweloperów pokazując nam rzut umeblowanego mieszkania stosuje też triki w postaci zmniejszonych mebli - wtedy pokoje wydają się większe, ale jeśli mamy więcej niż 180 cm wzrostu, to na takim łóżku będziemy musieli spać z podkurczonymi nogami.

Deweloperskie grzechy i grzeszki: 7. Pośrodku niczego

Rynek wtórny ma tą przewagę nad pierwotnym, że widzimy mieszkania, okolicę i całe otoczenie. Stare bloki często jednak są niezadowalające pod względem estetycznym, mieszkania są małe czy wymagają długiego i kosztownego remontu. Mają jednak też swoje plusy. Często są dziś w dobrze skomunikowanej okolicy, a wraz z blokami w dawnych latach zbudowano też pełną infrastrukturę - szkoły, żłobki, przychodnie, itd.

Osiedle z dala od wszystkiego, fot. Google Street View

Na nowych osiedlach powstają tylko bloki. Pół biedy, jeśli jest miejscowy plan zagospodarowania, który rezerwuje miejsce na siatkę regularnych ulic czy placówki oświaty i służby zdrowia - są szanse, że kiedyś powstaną. Niestety, taki dokument został opracowany jedynie dla 36,28 proc. powierzchni Warszawy, a dla całej Polski ten odsetek jest jeszcze niższy.

Wyprowadzamy się więc do naszego wymarzonego mieszkania i odkrywamy, że dzieci do szkoły mają kilka kilometrów, my tracimy czas w korkach na dojazd na peryferyjne osiedla bez dróg dojazdowych, a autobusy nie pojawią się przed naszym blokiem w przewidywalnej przyszłości, po ulice są zbyt wąskie.

Deweloperskie grzechy i grzeszki: 8. Tyle słońca w całym mieście

Najlepszy sposób, aby przygotować dobre jedzenie, to włożyć w nie serce. Jest dla nas intuicyjne, że jedzenie na mieście jest i droższe i gorsze. Nie wiemy, co naprawdę jemy. Złe skutki mogą się ujawnić po dłuższym czasie. Aby uzyskać jakość porównywalną z jedzeniem przygotowanym w domu, trzeba udać się do ekskluzywnej restauracji. A jak jest z budownictwem mieszkaniowym? Tu właściwie do dyspozycji mamy tylko dwie opcje: odpowiednik fast foodów - mieszkania o niskiej jakości, które wciąż są bardzo drogie oraz apartamentowce - odpowiedniki ekskluzywnej restauracji. A co z najlepszą opcją: dobrego, taniego jedzenia domowego? Na czym miałoby polegać takie rozwiązanie w budownictwie? Przecież nikt dzisiaj nie wyobraża sobie, że własnoręcznie wybuduje dla siebie mieszkanie! - zapowiedź do warszawskiego wykładu urbanisty prof. Hansa Neisa.

Czy każdy ma prawo do

Nowe inwestycje w śródmieściu zapewnią nam dostęp do infrastruktury, ale narażone są na zbytnie dogęszczenie i brak słońca. Polskie prawo przewiduje normy nasłonecznienia pokoi i odległość, w jakiej może stanąć kolejny budynek.

Niestety jest tak, że w zabudowie śródmiejskiej norma nasłonecznienia to jedynie 1,5 h w dniach równonocy, dodatkowo dotyczy tylko jednego z pokoi. W efekcie korzystnie ustawiony jest tylko ten najmniejszy z pokoi, a pozostałe będą tonąć w wiecznym półmroku. Dla mieszkań jednopokojowych w śródmieściu w ogóle nie ma takiej normy. Oznacza to, że możemy kupić mieszkanie, do którego nigdy nie zajrzy promień światła słonecznego.

Deweloperskie grzechy i grzeszki: 9. Za siedmioma płotami, za siedmioma bramami...

O grodzonych osiedlach powiedziano już chyba wszystko. W latach dziewięćdziesiątych były synonimem prestiżu. Miały być oazami dobrze urządzonej przestrzeni i bezpieczeństwa pośród wszechobecnej bylejakości i szarości. Tak naprawdę jednak przestrzeń ta nie odbiega jakościowo od sąsiedztwa - płoty wydłużają drogę, szlabany i bramki sprawiają, że nasi goście mają problem z dotarciem do naszych mieszkań, a dzieci z jednego bloku tęsknie spoglądają na huśtawkę z sąsiedniego placu zabaw zlokalizowanego za płotem, bo na naszym osiedlu jest tylko karuzela, której zazdroszczą nam dzieciaki z sąsiedztwa.

MIECZYSŁAW MICHALAK

Mieliśmy dostać luksus, a dostajemy labirynt wąskich przejść, który nigdy nie stanie się prawdziwym osiedlem, a droga do sklepu widocznego za płotem będzie wymagała godzinnego spaceru wzdłuż płotów.

Deweloperskie grzechy i grzeszki: 10. Zieleń i mała architektura

Znacie skądś nazwy: zielona ostoja, park mieszkaniowy czy wiosenny zakątek? Właśnie w ten sposób nazywana jest większość nowych inwestycji mieszkaniowych. Oczywiście w rzeczywistości będą to zazwyczaj zwykłe bloki, gdzie może wśród morza betonu znajdziemy jedną tuję ustawioną w wielkiej donicy. Każda inwestycja ma określone wymagania dotyczące powierzchni biologicznie czynnej. Ale jeśli jest to 50 proc., wcale nie powinniśmy się spodziewać, że połowa terenu będzie parkiem. Do tej powierzchni wlicza się też część zielonych dachów, których pewnie nigdy nie będziemy widzieć, czy geokraty - plastikowe siatki stabilizujące podłoże w których oczkach z założenia ma rosnąć trawa. Taka powierzchnia często jes jednak przeznaczona na miejsca parkingowe - a więc będzie wiekuistym gołym klepiskiem - chyba jeszcze gorzej, niż gdyby pojawiła się tam elegancka nawierzchnia.

Osiedle Bliski Tarchomin na Żeraniu w Warszawie, fot. Rafał Muszczynko

Zadowoleni z własnych kluczy często też nie zwracamy uwagi, że deweloper nie zbudował nam przed blokiem fontanny, czy nie ustawił ławek. A nawet jeśli zauważymy te niedociągnięcia, to niewiele możemy zrobić, jeśli nie były zawarte w umowie. Jeśli zaś były, to w sumie też często niewiele możemy zrobić. Odstąpienie od umowy oznaczać będzie bowiem zwrot mieszkania i kolejnych kilka lat oczekiwania na to, aż kolejna dziura w ziemi zamieni się w blok.