Od lat powstaje osiedle modelowe. O Nowych Żernikach opowiada Zbigniew Maćków [WYWIAD]

Współtworzone od początku przez przyszłe mieszkanki i mieszkańców, z bazarem, żłobkiem, Domem Seniora i stołówką dla osób starszych. Osiedle, gdzie ludzie zamiast kłócić się o wybór firmy ochroniarskiej, skrzykują się do walki z szyldozą. Wywiad ze Zbigniewem Maćkowem, architektem, współtwórcą osiedla Nowe Żerniki – Osiedla Europejskiej Stolicy Kultury (WuWA2) we Wrocławiu. 

Agnieszka Jęksa: Nazwa osiedla WuWa 2 nawiązuje domodelowego osiedlasprzed ponad osiemdziesięciu lat.Powstało w ówczesnym Breslaui nosiło nazwęWohnung und Werkraum (WuWA) – Mieszkanie i Miejsce Pracy.Obecnie w Europie istnieje już tylko 6 modelowych osiedli z tego okresu, w tym najsłynniejszy „Weissenhoff Siedlung” w Stuttgarcie, a także w Wiedniu, Brnie, Zurychu i Pradze. WuWapozostajewyjątkowym przykładem modernistycznego eksperymentu – otwierało społeczeństwu i decydentom świadomość na nowe, w zamyśle lepsze i tańsze modele zamieszkiwania. Wiele się zmieniło.Po II WŚ to państwo zaczęło dyktować warunki mieszkalne, a po ’89 roku rynek zawłaszczylideweloperzy. Jakdo tego doszło?

Zbigniew Maćków: To nic nowego w historii mieszkalnictwa. Nasza pracownia we Wrocławiu mieści się zresztą w niegdyś czynszowej kamienicy z 1866 roku. Cały rząd podobnych kamienic wybudował jeden zamożny breslauer, zaprojektował jeden architekt, a wybudowała - jego firma. Właściciel nieruchomości utrzymywał się z czynszów za mieszkania. Pomysł nie jest więc nowy, ale po wojnie się to zmieniło - przestał praktycznie istnieć rynek prywatny. Problem mieszkaniowy przejęło państwo, tworząc liczne agendy i to spółdzielnie mieszkaniowe przejęły obowiązek zapewnienia dachu nad głową. Obowiązek ten mamy zresztą zapisany w konstytucji, choć dzisiaj nie jest to może wiarygodny argument… Wraz z uwolnieniem rynku po ’89 roku pojawiła się znowu możliwość budowania na własną rękę. A to biznes jak każdy inny – zajęto się produkcją butów, zabawek i… mieszkań. 

Jak sytuacja wygląda 28 lat później?

Warto pamiętać, że deweloperka nie wybuchła po ’89 roku – na przeszkodzie stały kwestie głównie finansowe. Polacy nie byli na tyle zamożni, by kupować mieszkania za gotówkę. Biznes deweloperski rozwinął się dopiero po roku 2002, kiedy bankom udało się upowszechnić kredyty hipoteczne. Dzięki nim przeciętny Kowalski mógł pozwolić sobie na mieszkanie. Konstytucja dzisiaj nadal obowiązuje, ale państwo stoi z boku problemu mieszkaniowego. Oczywiście nikt nie powinien zaglądać nikomu do portfela, prywatny kapitał powinien budować, ale państwo nie może się kompletnie wycofać z rynku i pozostawiać mu 100% udziału. Założono, że skoro mieszkania się budują, to znaczy, że wszystko jest w porządku, można zostawić ten problem i zająć się innymi - to był ogromny błąd, który pokutuje do dzisiaj. Powinniśmy mieć również możliwość budowania w ramach spółdzielni i kooperatyw. Udział spółdzielni jest dzisiaj znikomy i jest to bardzo szkodliwe. Rynek powinien być zdywersyfikowany.

Dlaczego przyszłym mieszkańcom trudno się zrzeszać w ramach kooperatyw czyspółdzielni, byzbudowaćwłasnyblok?

Doskonale znamy ten problem z Nowych Żernik. Wydawało nam się, że wystarczy pomoc w zorganizowaniu grupy ludzi, podać temat trochę „na tacy” i oni będą budowali. Tymczasem rzeczywiście przeszkodą jest prawo, finanse i brak rozwiązań systemowych. Ludzie dalej mają zapał – warto pamiętać, że wyrastamy z pewnej tradycji gospodarczej - Polacy w czasach niedoboru sami produkowali ubrania, otwierali hodowlę zwierząt wobec braku mięsa, a samochody przywozili z Niemiec, zresztą dalej je przywożą. Jako obywatele umiemy sobie radzić, ale na drodze stają bariery prawne i finansowe.

Co to znaczy?

Nie ma żadnej formuły prawnej dla kooperatywy. Jest oczywiście prawo spółdzielcze, ale kompletnie nieadekwatne dla tej formy zrzeszania się i mocno anachroniczne. Wobec tego grupa osób, która chce zbudować nieruchomość na wykupionym wspólnie terenie, musi zawiązać spółkę cywilną lub spółkę z.o.o. – inicjatywę przewidzianą dla biznesu. Żadne z tych rozwiązań nie jest pewne. Spółka cywilna jest niebezpieczną formułą – odpowiada się w niej całym swym majątkiem. Wystarczy, że jeden z tych udziałowców wpadnie w kłopoty, a wszyscy będą musieli go spłacać. Już na starcie brakuje formuły prawnej organizującej ten cel. A tymczasem wszędzie na świecie istnieją regulacje stworzone specjalnie dla kooperatyw. 

Co jeszcze należy zmienić?

Nie ma żadnych ułatwień w kredytowaniu takich przedsięwzięć. Wyobraźmy sobie, że idziemy do sklepu AGD kupić 10 lodówek, a może nawet 100. Możemy spodziewać się zniżki. Tymczasem gdy do banku przychodzi 10 członków jednej kooperatywy z prośbą o takie same kredyty, sytuacja się komplikuje. Zamiast 10 różnych operacji (badań, sprawdzeń) wystarczyłoby wykonać jedną. Ale bank nie proponuje żadnej taryfy ulgowej, a wręcz podwyższa oprocentowanie, bo nie umie obsłużyć takiej formuły. 
Kooperatywa to współwłasność, na której nie można zapisać hipoteki - kredyt hipoteczny odpada. Kooperanci muszą budować za gotówkę, co dzisiaj jest wyzwaniem. 

Czy polski rynek jest gotowy na budowanie kooperatyw?

Przygotowanie gruntów pod kooperatywy sprawia trudność. Polskie miasta nie są bowiem na to przygotowane. Brakuje działek w specjalnych cenach.W Berlinie tymczasem działa wielkie biuro, które uzbraja działki pod kooperatywy, podobnie w Szwecji. Ale w Polsce nikt o tym nie wie. Na szczęście we Wrocławiu udało się stworzyć odpowiednią formułę. Do 3 kooperatyw na osiedlu Nowe Żerniki, do których wprowadzają się właśnie pierwsi kooperanci. Nie powstałyby bez bardzo mocnego zaangażowania się władz miasta.

Jak powstały te kooperatywy?

Systemowo problem jest wciąż nierozwiązany. Powstanie tych kooperatyw to swoisty cud. Problem musieli rozwiązać sami kooperanci, miasto starało się pomagać im w negocjacjach z bankami. Wszystkie duże banki odmówiły, bo nie miały narzędzi do obsługi tej formuły. Zgodziły się w końcu mniejsze banki spółdzielcze, które miały mniej restrykcyjne przepisy. 

Czy miasto wsparło kooperatywy?

Tak. Przede wszystkim organizacyjnie, powołując specjalną jednostkę zawiadywaną przez bardzo kompetentnego urzędnika. Wielką rolę odegrała tu także potężna praca koordynacyjna na styku wszystkich jednostek organizacyjnych urzędu, którą kierował Architekt Miasta – Piotr Fokczyński. Udało się także wypracować specjalne warunki nabywania gruntu na cele realizacji kooperatyw – w użytkowaniu wieczystym. Grupa 10 osób, zamiast wypłacać pół miliona, którego potrzebuje na realizację budowy, podpisała umowę o użytkowanie wieczyste. Co roku spłacają tę nieruchomość, będąc jej użytkownikami. Mogą oczywiście później tę działkę wykupić.

Co jest największym sukcesem w Nowych Żernikach?

Dziś mija 7. rok, odkąd zaczęliśmy realizację tego projektu, a 4. – odkąd ruszyła budowa. Zaraz ruszam na kolejne spotkanie na ten temat. Miasto, instytucje miejskie, ponad 40 pracowni architektonicznych wciąż pracuje dla jednego celu. Chcemy, by ten proces trwał - już bez ram organizacyjnych, które stworzyliśmy. Nowe Żerniki są powoli zasiedlane. To niesamowite, w jaki sposób organizują się ich mieszkanki i mieszkańcy. 
Byli zaangażowani w proces powstawania osiedla i współtworzyli tożsamość tego miejsca. Przyglądam się różnym dyskusjom na forach mieszkańców tego osiedla - powstała społeczność niezwykle świadoma i zaangażowana w swoje miejsce zamieszkania. Mieszkają tam 3-4 miesiące, to świeża sprawa. Mimo to już chcą zapanować nad uporządkowaniem szyldów lokali na osiedlu i żywo zajmują ich inne bieżące sprawy osiedla.Tak zaangażowane społeczeństwo obywatelskie w mikroskali powstaje na ogół przez kilka-kilkanaście lat od zasiedlenia. Pokazuje nam to, że atencja poświęcona fragmentowi miasta zwraca się podwójnie.

Jak działają wspólnoty na „zwykłych” osiedlach?

Wciąż pracuję w projektach czysto deweloperskich, obserwując zawiązywanie się wspólnot na siłę, tylko dlatego, że wymaga tego prawo. Inicjatywy, które tam powstają, są dość egoistyczne – „gródźmy się, zamontujmy monitoring”. Na spotkanie wspólnoty z 20 mieszkających tam osób przychodzą 3 aktywne. A w dyskusjach na Nowych Żernikach ani razu nie usłyszałem o grodzeniu się - postulaty oscylują tam wokół uspójnienia znaków graficznych i społecznych form zapewnienia bezpieczeństwa. 

Czy istniejewięcmodelowy mieszkaniec/ mieszkankaNowychŻernik?

Od samego początku wyszliśmy z założenia, że dobre miasto to miasto mocno zdywersyfikowane i to na kilku płaszczyznach. Oczywiście nie możemy nakazać deweloperom, by sprzedawali 30 proc. mieszkań ludziom młodym, 30 proc. starszym, 30 proc. rodzinom. Nie ma prawa ani narzędzi pozwalających doprowadzić do takiego stanu. Ale za pomocą innych „miękkich” rozwiązań wprowadziliśmy zróżnicowane metraże mieszkań. To jedyny projekt, gdzie w czasach ostatniego kryzysu gospodarczego we Wrocławiu projektowano metraże powyżej 60-70 metrów. A tymczasem deweloperzy realizowali mieszkania o powierzchniach 30-40 metrów, tak jakby wszyscy potencjalni nabywcy mieli 0,7 dziecka. Tak nie jest – są ludzie mieszkający sami, w parze, z trójką dzieci albo z siedmioma psami. Za bardzo duży sukces uważamy fakt, że udało nam się namówić władze miejskie do realizacji domu seniora w ramach budowania pełnego programu socjalnego. Chcieliśmy zapobiec powielaniu schematu występującego na nowych osiedlach, gdzie 90 proc. mieszkańców ma 35-45 lat, a dzieci nie wiedzą, jak wygląda starszy człowiek. To są niezależne mieszkania, ale z opieką rehabilitanta, z kantyną, gdzie można zjeść obiad, z dużym dziedzińcem i wygodami. Do tego zintegrowaliśmy ten budynek z publicznym przedszkolem i mieszkaniami na wynajem w systemie TBS-u.

Czy mieszkanie trzeba wykupić, czy można też wynająć?

Różnicujemy sposób posiadania mieszkania - to także element tej „zdrowej” dywersyfikacji. Udało się nam zaangażować miejski TBS (Towarzystwo Budownictwa Społecznego) do udziału w projekcie, powstały wspomniane 3 kooperatywy i Dom Seniora, a teraz staramy się, by duży fundusz budował mieszkania na wynajem.  Wrocław, jak wszystkie polskie miasta, boryka się problem braku mieszkań socjalnych. Ale jeśli zaczną powstawać, to chcemy, by na Nowych Żernikach też było dla nich miejsce.

A co Państwo jako organizatorzyprojektuchcielibypoprawić na WuWa2?

Po 7. latach widzimy, że brakuje jeszcze odważniejszej dywersyfikacji, by zachować zdrowe proporcje. Brakuje tu większej liczby mieszkań na wynajem i mieszkań socjalnych, a także zaangażowania jakiejś dużej spółdzielni mieszkaniowej. Na pewno można by poświęcić więcej uwagi sprawom koordynacji projektowej, pracowało bowiem 45 pracowni architektonicznych, a nie jedno biuro. W takiej skali projektu drobne niedociągnięcia, zwłaszcza na stykach różnych obszarów czy kompetencji, są nie do uniknięcia.

Co jest jeszcze potrzebne w Nowych Żernikach?

To osiedle jest bardzo dobrze skomunikowane komunikacją publiczną. W niedługim czasie mamy nadzieję na powstanie linii tramwajowej w głównej alei Architektów. Bardzo chcielibyśmy też zintegrować system komunikacji publicznej z pobliską infrastrukturą kolejową. Ze zlokalizowanego obok węzła przesiadkowego czy stacji Żerniki można dojechać do centrum w 6 minut! Chcielibyśmy także w przyszłości połączyć bezpiecznie osiedle z terenami rekreacyjnymi i dużym akwenem wodnym po drugiej stronie ulicy Kosmonautów. Brakuje też szkoły, ale na tym etapie osiedle jest za małe, by już powstała. Liczę na to, że niebawem uda się rozpisać konkurs architektoniczny na szkołę modułową. Będzie ona powstawać równolegle wraz z rozwojem osiedla, gdy już przybędzie mieszkań.  

ZOBACZ ZDJĘCIA >>>

*  Zbigniew Maćków jest absolwentem Wydziału Architektury Politechniki Wrocławskiej (dyplom uzyskał w roku 1996) oraz Kingston University School of Architecture w Londynie (1994). W latach 1998-2005 pracował jako asystent prowadząc zajęcia dydaktyczne w Zakładzie Projektowania Architektury Społeczno-Usługowej Wydziału Architektury Politechniki Wrocławskiej. Praktykę w zawodzie rozpoczął w roku 1992. Od roku 1995 prowadzi własne biuro – Maćków Pracownia Projektowa, wykonując wraz z zespołem projekty budynków: mieszkalnych, komercyjnych, użyteczności publicznej i przemysłowych. Jest członkiem SARP, Dolnośląskiej Okręgowej Izby Architektonicznej, gdzie pełni funkcję jej przewodniczącego oraz Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej przy Prezydencie Wrocławia. Jego prace były wielokrotnie nominowane do nagród i nagradzane w konkursach polskich i zagranicznych. Otrzymał m.in. w roku 2010 nagrodę SARP za budynek roku oraz trzykrotnie nagrodę w plebiscycie „Piękny Wrocław".