Wieżowce na Polu Mokotowskim

Nie bez powodu prezentacja projektu Park Światła zaproponowanego przez polsko-irlandzką firmę Global Partners Investment Fund przyciągnęła przedwczoraj do Pałacu Kultury licznych przedstawicieli świata sportu. Inwestor to ta sama firma, która przed dwoma laty spłaciła długi komornicze Skry wynoszące wówczas 21 mln zł. Przedstawiciele firmy mają nadzieję, że przedstawiony przez nich projekt zagospodarowania obszarów położonych w sąsiedztwie stadionu Skry, u zbiegu al. Żwirki i Wigury z ulicą Wawelską zostanie pozytywnie rozpatrzony przez władze miejskie. A jest o co walczyć, ponieważ w skład pakietu inwestycyjnego wchodzi gruntowny remont stadionu, budowa aquaparku, oraz najbardziej kontrowersyjny element - budowa trzech wieżowców o wysokości dochodzącej nawet do 200 metrów i kilku mniejszych budynków mieszkalnych oraz biurowych. Projektem wysokościowców zajmują się architekci z biura Skidmore, Owings and Merrill (SOM), którzy w Warszawie projektowali już wieżowiec Rondo 1.

Wizualizacje zaprezentowane w czwartek na łamach warszawskiego dodatku "Dziennika" prezentują się imponująco - trzy wieże o nietypowych, organicznych kształtach stoją na osi alei Żwirki i Wigury łączącej lotnisko Okęcie ze Śródmieściem. Zdaniem Garry'ego Colligana, przedstawiciela londyńskich urbanistów z Think Place, wysokie budynki utworzyłyby symboliczną bramę do miasta. Budynki mieszczące apartamentowiec i biurowiec mają posiadać około 50 pięter. Trzeci z planowanych wysokościowców to 40-piętrowy hotel. W otoczeniu wież powstałoby jeszcze kilka mniejszych budynków biurowych i około dziesięciu niewielkich apartamentowców. Projekt przewiduje też przemianę zaniedbanych terenów otaczających stadion Skry w nowoczesny park dostępny dla wszystkich. Osiedle nie zostałoby więc ogrodzone.

Za uporządkowanie obszarów zielonych odpowiadają urbaniści z londyńskiego biura Think Place. Zaproponowali wytyczenie reprezentacyjnych alei przecinających teren parku. Aleja Ziemi i Wody prowadziłaby z północy na południe w stronę ulicy Wawelskiej i dalej, zieloną kładką nad arterią, w kierunku Filtrów. Druga z nich - Aleja Wyzwolenia - zaczynająca się przy stacji metra Pole Mokotowskie w sąsiedztwie Biblioteki Narodowej i Szkoły Głównej Handlowej wiodłaby w okolice obiektów Skry. Koncepcję oceniali eksperci znanej firmy doradczej Arup. Ich zdaniem to jeden z najbardziej zrównoważonych projektów przygotowanych w ostatnich latach w Europie. W analizie SPEAR uzyskał świetne noty. Pozytywnym objawem jest też fakt, że przy tworzeniu koncepcji zagospodarowania terenów projektanci z biura SOM współpracowali z polskimi architektami z pracowni Apaka Stefana Kuryłowicza oraz - co wydawałoby się oczywiste, lecz w większości przypadków dotyczących naszego kraju nie jest - z urbanistami.

Problem w tym, że projekt stoi w całkowitej sprzeczności z powstającym od kliku lat, bliskim uchwalenia, planem zagospodarowania dla tego terenu, który został przygotowany głównie po to, by chronić położony na granicy Śródmieścia, Ochoty i Mokotowa park przed zapędami deweloperów. Nic więc dziwnego, że przygotowana przez pracownię Krzysztofa Domaradzkiego koncepcja nie dopuszcza w tym miejscu mieszkaniówki. Plan przewiduje tylko, że wokół stadionu powstaną obiekty rekreacyjne, sportowe i kulturalne niewielkiej wysokości.

Global Partners ma nadzieję, że proponując miastu regenerację terenów sportowych, uzyskają korektę planu, a co za tym idzie, zielone światło dla swoich inwestycji. Przewaga koncepcji forsowanej przez Irlandczyków polega na tym, że z 20 ha spornego terenu zabudowują oni tylko w 20 procentach. Pozostała część jest dostępna dla wszystkich. Parkingi dla użytkowników biur, mieszkańców i kibiców mają się znaleźć wyłącznie pod ziemią, a inwestor zapewnia, że dostosuje się też do wytycznych miejskiego inżyniera ruchu i zapewni sprawne połączenie z istniejącymi arteriami. W otwartej części terenu miałby się znaleźć także amfiteatr i dwa pawilony, które mogłyby pełnić np. funkcje muzealne.

W zamian za zgodę na budowę wieżowców, Global Partners proponuje miastu układ. Zdeponuje 180 milionów złotych na rachunku powierniczym. Gdy dostanie warunki zabudowy, pieniądze trafią na konto spółki powołanej do życia przez miasto i klub Skra. I właśnie ta spółka będzie mogła za otrzymane od inwestora pieniądze zbudować nowy stadion Skry.

Obiekt mógłby być gotowy na Euro 2012 i stać się jednym z ośrodków treningowych dla goszczących w stolicy reprezentacji. Nic więc dziwnego, że gorącym zwolennikiem porozumienia z deweloperem jest Wiesław Wilczyński, szef miejskiego biura sportu, który nie ukrywa, że miasta na taką inwestycję nie stać.

Skra to kawał historii warszawskiego sportu. Jako jeden z pierwszych obiektów w krajach bloku komunistycznego miał tartanową bieżnię, na której starowała m.in. Irena Szewińska. Tu odbywał się memoriał Janusza Kusocińskiego. W ostatnich latach Skra słynęła jednak z zupełnie innej działalności - poprzedni zarząd wynajął tereny graniczące z Polem Mokotowskim działającym bez koncesji pubom, które latem uprzykrzały życie mieszkańcom okolicy. Nowy zarząd przejął klub z umowami, których nie da się rozwiązać i najemcami, którzy nie płacili wynikających z nich czynszów. Dostaje wprawdzie dotację na działalność sportową od miasta, ale jest ona niż podatek gruntowy pobierany przez miasto właśnie. Mimo tej dramatycznej sytuacji wciąż ćwiczy tu kilkaset osób; gra drużyna rugby, działa sekcja lekkiej atletyki.

Problemem jest też sytuacja prawna gruntów, na których miałaby zostać zrealizowana inwestycja. Klub sportowy dysponuje prawem użytkowania niemal 20 hektarów ziemi. Kilka lat temu wspólnikiem tego prawa, a co za tym idzie części działki, została spółka Esher Properties. I właśnie tę część odkupił od firmy irlandzki inwestor. Od Skry chciał odkupić jeszcze 1,5 ha za 23,6 miliona dolarów, a więc znacznie powyżej realnej wartości tego kawałka. Na razie klub dostał 21 milionów złotych zaliczki i ciągle jest wspierany przez dewelopera. - Gdyby nie ta pomoc, dawno byśmy zbankrutowali - podkreśla prezes Skry, Włodzimierz Całka często mylony z samorządowcem o tym samym nazwisku, który startował nawet w ostatnich wyborach na prezydenta stolicy.

Pomoc Skrze nie jest oczywiście bezinteresowna - gdyby klub upadł, Global Partners utraciłoby szansę na przejęcie tego kawałka ziemi, a i utrzymanie użytkowania wieczystego nie udałoby się pewnie bez procesu z miastem, które jest faktycznym właścicielem ziemi.

Dodatkowy kłopot polega na tym, że użytkowanie Skry wygasa w 2014 roku. Niektórzy warszawscy radni uważają więc, że miasto może poczekać do tego czasu, odzyskać ziemię i dopiero wtedy zdecydować o jej przyszłości. Zdaniem prawników Global Partners nie będzie to jednak takie proste, bo prawo użytkowania wieczystego nie może być cofnięte bez wyraźnych powodów. W najlepszym razie spór ten może się przerodzić w długoletni proces sądowy, co na pewno doprowadzi Skrę do upadku.

Kolejnym problem, który musi zostać rozwiązany, jest kształt stadionu. Podkowa nawiązuje do historycznej formy obiektu, który zdaniem SARP-u powinien być objęty ochroną konserwatora zabytków. Zdaniem działaczy dziś taki stadion nie ma jednak żadnego sensu - międzynarodowe federacje organizują imprezy klasy mistrzowskiej na obiektach zamkniętych. Inwestor przygotował i taką wersję rewitalizacji.

Prezentacja przygotowana przez Global Partners zrobiła na widzach duże wrażenie. Mimo, że koncepcja jest odważna, mało kto krytykował projekt budowy tak wysokich budynków. Ale formalne przeszkody są naprawdę poważne. W czwartek Hanna Gronkiewicz-Waltz oceniała: - Projekt przedstawiony przez Global Partners jest kuszący i ciekawy, na plus trzeba zaliczyć to, że rozwiązuje sprawę sportu. Ale dla Pola Mokotowskiego jest już złożony plan zagospodarowania. W narożniku Żwirki i Wigury i Wawelskiej nie przewiduje ani zabudowy tak wysokiej, ani funkcji mieszkaniowych. W tym miejscu są usługi hotelowe i na tym na dzisiaj poprzestaniemy. Plan zostanie przyjęty w dzisiejszym kształcie. Nie widzę możliwości jego zmiany.

Deweloper liczy, że to jeszcze nie koniec. W środę złożył w mieście wniosek o zmianę w projekcie planu, wniosek o wyłączenie spornej działki z tego projektu oraz wniosek o przedłużenie użytkowania wieczystego. Wygląda więc na to, że publikacja spektakularnej koncepcji SOM to dopiero początek polsko-irlandzkiego sporu o przyszłość Skry.